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楼市大消息!深圳、武汉沸腾了!地产大逻辑彻

更新时间:2021-09-26      

  前有武汉城建不远万里跑到苏州拿地,后有深圳南山套个马甲驰骋武汉土拍,干啥,你俩搁这儿套娃呐?

  6月底,随着压轴的武汉土拍落下帷幕,上半年22城首轮集中供地算是圆满结束,800多幅地块,近5000公顷的面积,不出所料,依旧盆满钵满。

  图上武汉的没算进去,现在数据出来了,首批成交金额788亿,成功把22城的总金额推至10668.96亿,突破了万亿大关。

  卖地狂魔杭州不负众望,又立于第一的宝座,与北京一起处在单市破千亿的水平,紧跟其后的南京也不遑多让,四舍五入一下也要上千了。

  虽然根据贝壳研究院的统计,就整体来说,上半年全国住宅用地出让面积同比减少了12%,但是实际上,就集中供地的这22个城市来说,住宅用地的供应,反而是加大的,同比增长了9%。

  不仅如此,根据6月17日财政部发布的5月财政收支情况来看,1-5月国有土地使用权出让收入是2.6万亿元,同比增长了23.9%之多!

  集中供地以及划转部门改变的影响,在这第一轮的“测试”中,还没有完全体现出效果,需要进一步完善和沉淀。

  不过没有完全体现不代表完全没体现,在这一轮的集中供地中,并不缺乏亮点,比如在土拍规则上截然不同的苏州和重庆,前者非常有意思的采用了“一次性报价、接近报价均价的竞拍者获得地块”的竞价方式,成功把溢价限制在了个位数;后者则是直接不限价,溢价最高的地块,直逼130%!

  看起来想套娃,但实际上,从这之中,我们可以看出非头部玩家在土拍游戏规则出现重大变动的当下,他们看好的,是哪些地方。

  原本就有三道红线(有消息是可能商票数据也要计入其中?那负债又要加一圈......)以及房贷占比两柄利剑悬在头上,集中供地的出现,无疑是又多了一把,逼着房企优化融资能力的同时,又一把打乱了拍地节奏......

  由于银行放贷收紧,那房企融资的主要渠道就变成了自筹资金、销售定金以及预收款,主要就得靠卖房子了,在这种情况下,规模小的房企在热门的城市,是很难有所斩获的,这是逼着他们抱团合作,或者干脆搞下沉,就像保险和汽车一样,乡镇网络走起。

  先看武汉城建,这个算是武汉当地的龙头,跨越700多公里来到苏州,经历了15轮报价,最终一次报价18.5亿元,以高溢价率(12.5%)拿下高新区科技城地块,也算是一匹黑马,不枉此行。

  当然这也得多谢苏州奇特的竞价机制,打破了价高者得的“铁律”,让非头部玩家也有机会在这种热门地块有收获。

  在进军苏州之前,3月的时候,武汉城建旗下的武汉地产就在义务高价拿地刷新了单价地王的记录,4月武汉城建又跑宁波竞得地块,可以看出,武汉城建似乎对长三角这一块,情有独钟。而前两天的武汉土拍中,武汉城建独自及通过联合方式共拿下3块地,总金额97.8亿元。

  从这边,我们大概可以看出,武汉城建在这一轮土拍的布局上,看重的就是长三角以及武汉本地,范围上比较精准。

  因为武汉城建本身就是整合武汉数个企业而来,因此深耕本地市场是必然,而进军长三角,应该完全是出于未来发展上的看好了。

  在这一轮的武汉土拍中,深圳南山夺得3幅地块,总金额84.9亿元,溢价率90.3%,成为了全场最大的黑马。

  这3块地里边,有2两块是来自光谷的大热地块,溢价率分别达到了103%和100%,惊为天人,经过421轮竞价最终被深圳南山拿下。

  然而,如果你查的话,会发现土拍上并没有深圳南山的身影,取而代之的是一家叫武汉山恒建设发展有限公司的竞拍者,去爱企查上瞄一下,发现这家公司是6月18日才刚刚成立的,股东/发起人之一,是武汉盘龙南山房地产有限公司,占比51%491045.com

  而再去看下这家公司,会发现,它是深圳市南山房地产开发有限公司100%持股的。

  我的妈呀,也就是说深圳南山为了6月底的武汉土拍,特意在6月18日让自己的100%持股的公司和别人整出个新的公司?

  当然,选择武汉肯定不是单纯“凭感觉”,作为深圳的且有些年纪的房地产企业,对房地产行业各种大小细节上的变化,嗅觉一定是非常灵敏的。

  选择武汉,自然是看好这个城市的发展前景,再不济,也是看好这边楼市的前景。

  不管怎么说,从这俩非头部玩家的操作来看,他们的目标,都相当精准,而这也体现出了他们的目标市场是哪里,换句话说,就是他们看好的区域是哪里。

  长三角和武汉,并不是什么意外的选择,根据克而瑞的统计,上半年土拍溢价率最高的区域基本都在长三角,热度持续高涨,徐州溢价率更是达到了60%。而武汉光谷不管是宣传还是实际发展上,都是意气风发。

  真正让人意外的,更多应该是这这类黑马的杀出,虽然有运气成分,但是更多的是这些企业的策略,相对精准,避免了在政策约束、游戏规则完全改变的情况下,可能不得不离开一二线市场的窘境。


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